Жилищный фонд

Проектные решения

Показатель жилищной обеспеченности – один из основных социальных показателей, характеризующий качество жизни населения. Проблема увеличения объемов жилищного строительства является одной из важнейших социальных и экономических задач города, требующих решения в ближайшее время. Кроме того, возможность приобретения и улучшения жилищных условий – один из главных факторов, определяющих привлекательность города для мигрантов, в том числе и за счет которых предполагается рост численности населения. Объемы нового жилищного строительства определены, исходя из необходимости увеличения жилищной обеспеченности, с учетом некоторого роста численности населения города, необходимостью предоставления жилья «очередникам» и трудящимся в социально значимых сферах, компенсации убыли жилищного фонда.
Проблема улучшения жилищных условий всех слоёв населения города - одна из важнейших социальных задач. Цели жилищной политики, ставившиеся в советский период, были связанны, в основном, с ликвидацией очереди, при этом государством строго регламентировалась норма предоставления жилья. Сегодня на первый план выдвигается, наряду с ликвидацией очереди, проблема улучшения жилищных условий той части населения, которая нуждается в ином качестве жилища, нежели тот, которым она располагает. Постепенно встает задача удовлетворения жильём семей в соответствии с их индивидуальными требованиями к степени комфортности и финансовыми возможностями.
Динамичный характер изменения жилищных потребностей во времени предполагает необходимость адекватного изменения жилищной политики. Повышение уровня жилищной обеспеченности является безусловным фактором роста благосостояния населения. В свою очередь, объем строительства определяется уровнем жизни населения, степенью доступности жилья для всех слоев граждан.
Ориентация государственной экономической политики на «борьбу с бедностью», Государственная программа «Доступное Жилье», увеличение ВВП, формирование среднего класса, позволяет сделать прогноз структуры населения по уровню доходов в соответствии с современным положением западных стран и прогнозом, представленных в проектах крупнейших городов России. В проектах генеральных планов Москвы и Санкт-Петербурга, по прогнозу структура жителей этих столичных городов по уровню доходов складывается следующим образом:

Таблица №4

В г. Ессентуки предполагается следующая структура населения по уровню доходов: население с высоким уровнем доходов – 5-7% от общего числа жителей; население с низким уровнем– 30% общего числа жителей; население со средним уровнем доходов («средний класс») – 63-65% общего числа жителей.
Социальная, культурная, финансовая дифференциация населения предопределяет различную жилищную обеспеченность.

Прогноз жилищной обеспеченности в зависимости от типа жилья

Таблица №5

Исходя из предположительной структуры населения по уровню доходов и дифференцированной жилищной обеспеченности, жилищный фонд города к концу расчетного срока составит 2 853 тыс. м2 общей площади, что превышает современный показатель в 1,6 раз. В среднем жилищная обеспеченность составит 35 м2/чел., что близко к проектным показателям жилищной обеспеченности многих городов России и современных европейских стран:
Проектный объем нового жилищного строительства определен исходя из прогноза роста жилищного фонда, проектной численности населения, динамики жилищного строительства и намеченных объемов убыли жилищного фонда.
В соответствии с проектом Генерального плана убыль части ветхого жилого фонда будет осуществлена за счет перевода некоторых ветхих и аварийных зданий в основном в центральной части города, из жилых в общественные. В этих зданиях после реконструктивных мероприятий будут размещены торговые учреждения, офисы, и т.п. (Подробнее см. в разделе «Система культурно-бытового обслуживания).
Проектом в период с 2006 по 2026 год предусматривается жилищное строительство в размере 1157,4 тыс. м2, при среднегодовом объеме жилищного строительства порядка 48-58 тыс. м2 в год, что является достаточно реалистическим прогнозом, исходя из современных объемов строительства порядка 28 тыс. м2 в год, которые нужно будет увеличить в 1,5-5 раза.
Структура жилищного фонда и нового строительства должны отвечать платежеспособности населения, которая в свою очередь определяет спрос на различный вид жилья, степень его комфортности. По мере роста жилищной обеспеченности усиливается дифференциация потребностей различных групп населения. При этом за государством сохраняется задача предоставления социально гарантированного минимума для малообеспеченных граждан, стандарт которого должен меняться по мере увеличения экономических возможностей общества.
Часть потребности в социальном жилье может быть реализована за счёт бюджета города путём приобретения квартир на вторичном рынке, что позволит решать проблему как жителей, переселяемых из ветхого жилого фонда, так и проблему очередников без наращивания в жилищном фонде города жилья с невысокой степенью комфортности. В качестве социального жилья может использоваться массовая застройка середины и конца 80-х годов. аиболее распространенной схемой решения жилищной проблемы, опирающаяся на рыночные отношения есть выкуп муниципалитетом старой квартиры у граждан, решивших приобрести жилье более высокого стандарта по цене на 20-30% ниже, чем стоимость строительства аналогичной. При этом высвободившиеся квартиры пополнят муниципальный жилищный фонд и в дальнейшем могут использоваться для предоставления по социальному найму малоимущим гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, либо предлагаться очереднику по цене покупки с рассрочкой платежа или с предоставлением других льгот в рамках финансовой поддержки за счет федеральных и местных программ.
В сложившейся городской застройке обеспеченность жильем будет ниже, чем в зонах нового строительства, так как структура имеющихся квартир имеет ограниченные возможности ее повышения.
При определении потребных территорий для размещения жилищного строительства были проанализированы действующие строительные общероссийские и региональные нормы плотности жилого фонда.

Сравнительный анализ норм плотности жилого фонда

Таблица №6

В настоящее время действующие СНиП не отвечают современным требованиям, что связано как с изменением структуры жилищного строительства в сторону увеличения возведения домов повышенной этажности, так и изменением демографической структуры населения, сокращением доли детей, соответственно, снижением нормативной потребности в территориях для детских дошкольных учреждений и общеобразовательных школ и др.
Учитывая нормы в различных городах страны, а также сложившуюся практику в Ессентуки, в проекте приняты следующие плотности жилищного фонда микрорайонов и кварталов нового строительства:

Расчет плотности жилого фонда

Расчет потребности в территориях под новое жилищное строительство.

* учтены объемы жилищного строительства на 01.01. 2007г.

Размещение нового жилищного строительства предусматривается как на свободных территориях, так и в сложившейся селитебной части города, за счет уплотнения существующей застройки, проведения комплексной реконструкции жилых территорий со сносом преимущественно усадебного и малоэтажного ветхого фонда, а также изменения функционального использования промышленных территорий, расположенных в центральной части города, трансформации садоводств в жилые образования с развитой инфраструктурой.