На Ставрополье процесс оформления земли сельхозназначения в собственность с марта практически прекратился. Остались неоформленными более 600 тыс. га, принадлежащие примерно 60 тыс. владельцев земельных долей. На 1 октября заключено договоров аренды и осуществлена государственная регистрация договоров аренды земельных участков на площади 2 млн га, или 57,8%.

У нас в крае клеток размером 300 га единицы. В большинстве своем это сотки — километр на километр. Есть по 80, 95, максимум 150 гектаров. В результате собственники земельных долей столкнулись с невозможностью оформления своих прав на земельные участки. Причем даже в тех районах, где уровень оформления земель высокий, остались в разных концах хозяйства или района небольшие участки по 20, 50, 60 га, свести которые в единый массив площадью 300 га физически невозможно. У фермеров 700 тыс. га земли не оформлено. Хотя некоторые работают на этой земле по 10 лет.

Между тем федеральный закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” обязывает привести договоры аренды земельных долей в соответствие с требованиями законодательства до 28 января 2009 года.

Ситуация уже сегодня осложняется тем, что инспекторы Роснедвижимости проводят проверки районов на предмет законности использования земель сельхозназначения, налагают штрафы, составляют акты и выдают предписания. Прокуратура тоже требует соблюдения законности. “Но нельзя же допустить, чтобы 600 тысяч гектаров земли в крае зарастало, потому что ее не оформили”, — возмущается министр сельского хозяйства края Александр Манаков. К тому же неоформленная земля исключается из налогооблагаемой базы, а это в масштабах муниципального района не один миллион рублей. Какой же выход может быть из этого правового тупика?

Дискуссии о том, как разрулить ситуацию, идут в крае на всех уровнях — в правительстве, Думе, Минсельхозе. Ясно, что требуется внести поправки в краевой закон “Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае”. Но какие именно?
Корреспондент “СБ” вникал в этот вопрос в ходе “круг-лого стола”, прошедшего недавно в Минсельхозе края. Здесь выход пытались найти депутаты-аграрии, представители Минсельхоза, управлений Роскадастра, Роснедвижимости и Росрегистрации по СК, руководители СХП, фермеры, главы муниципальных районов.

Мнения различные. Есть как сторонники, так и противники отмены минимального размера. Одни боятся, что отмена этой нормы вызовет распад коллективных хозяйств, которые производят 85% сельхозпродукции в крае, в то время как в мелкотоварном секторе производится 15%. Другие опасаются возможного рейдерства. Третьи — негативных последствий, которые может повлечь переход неоформленных долей в доверительное управление компаний.

Министр сельского хозяйства края Александр Манаков: “Можно было бы сказать: ну не оформят и не оформят. Но мы не знаем, как повернется дело. Возможно, действие этого закона будет продлено. Но пока нет официальных документов о том, что после 27 января будет разрешено оформление земельных долей. Дальше по закону земля переходит в доверительное управление. Мы по большому счету еще не понимаем, что это такое. Каждый землепользователь думает: “Как было у меня СПК, так оно и останется у меня в доверительном управлении”. Хотя, скорее всего, будут созданы управляющие компании, эти земли перейдут в доверительное управление к управляющим компаниям, и они будут распоряжаться неоформленными землями. А дальше неизвестно, что случится с землей, так как она не оформлена”.

Первый заместитель председателя правительства края Юрий Белый, как бы подтверждая эти опасения, отметил, что его “замучили предложениями” о создании компаний, которые будут заниматься доверительным управлением. Он также заметил, что ранее пытался найти выход из этой ситуации вместе с руководством управлений Роскадастра и Росрегистрации по СК, но пока безуспешно.

Депутат ГД СК, руководитель СПК колхоза “Гигант” Благодарненского района Александр Ворожко не уверен, что договор аренды остается действительным, если хотя бы один из собственников его расторгнет. Руководитель коллективного хозяйства боится этого, потому что знает, что всегда найдется кому мутить воду. Александр Ворожко против того, чтобы разрушать коллективные хозяйства, которые удалось сохранить с таким трудом. Например, в 1992 году, когда он возглавил колхоз, здесь было 22 млн убытка. Сегодня это СПК одно из передовых, несколько лет подряд входит в число 300 самых эффективных сельхозпредприятий России.

С учетом нормы 300 га в колхозе “Гигант” последний выдел земли из общедолевой был в декабре 2006 года. Из расчета оставшейся земли взяты кредиты, куплена техника, заключены договоры. Их надо выполнять. “Теперь, если будет отменена эта норма, — опасается глава хозяйства, — любой шантажист сможет внести раскол. Тут главное — не позволить расторгнуть договор аренды”. “Гигант” несет и социальную нагрузку, [здесь 630 работников и 900 пенсионеров], помогает фермерам, выполняет мобилизационные предписания, опекает детский сад, Дворец культуры, спортзал, футбольную команду и так далее. Куда денут свои участки те, кому сейчас разрешат выделиться? Присоединят к фермерским. Но зачем ломать то, что уже сложилось ради того, чтобы развивать с нуля новое? — задает вопрос руководитель.

К тому же надо учитывать, что арендатор вкладывает большие средства в землю — дороги, подъездные пути и так далее. И теперь взять и все перечеркнуть?

Налицо неопределенность юридического характера, потому что есть и другая точка зрения, которая заключается в следующем: нельзя считать незаконным договор, несмотря на то, что 1–2 человека его расторгли, если для остальных собственников-арендодателей он не нарушает основ экономического взаиморасчета.

Глава думского комитета по аграрным вопросам и продовольствию Александр Шиянов обращает внимание на то, что в Ставропольском крае технология использования земли находится на одном из самых высоких уровней в РФ. “Не хотелось бы сдавать эти позиции, — говорит депутат. — Мы думаем, как сохранить земельные ресурсы, эффективнее использовать их. Понятно, что в крупнотоварном производстве сегодня более эффективно использование техники, ресурсов, севооборотов и так далее. Мелкотоварное производство я лично видел в Югославии, Польше и других странах. Выглядят они примерно таким образом: идет 2 рядка кукурузы, потом немного зерновых, затем

3 рядка подсолнечника и так далее. И так все поля”.

Депутат призывает не пугать датой 27 января 2009 года. “Ничего на этом не заканчивается. Право собственности может возникнуть и через 20 лет. Даже когда невостребованная земля будет передана в собственность ПСК или в муниципальную собственность, все равно право собственности есть, оно может перейти наследникам”, — убежден Шиянов.

Глава Минсельхоза края рассказал, что практика ограничений с начала землеустроительных работ действовала в 5 регионах РФ — Ставропольский и Краснодарский края, Оренбургская, Тамбовская, Воронежская области. Краснодарский край буквально через полгода после принятия нормы в 200 га, видя, что сложно межевать, перешел на 100 га. А в начале прошлого года совсем эту норму отменил. И, таким образом, в ЮФО ограничение осталось только на Ставрополье. Оренбургская область отменила ограничивающую норму в апреле, а Тамбовская область — в июле этого года. Остались во всей РФ Ставропольский край и Воронежская область. Остальные и не вводили никакую ограничивающую норму. Надо удерживать людей экономически, считает Александр Манаков. Создавать взаимовыгодные экономически обоснованные соглашения, заключать договоры и работать. А удержать в крепостном праве долго не удастся. Этот подход ведет в тупик. В крае есть немало примеров, что никуда люди не разбегаются и работают.

Глава Новоселицкого муниципального района, где тоже есть неоформленные участки по 20, 35, 55 га, Александр Нагаев считает, что норма сыграла свою положительную роль. Может быть, именно благодаря ей сохранилось краевое сельское хозяйство. В центральной России, например, немало пустующих земель, а инвестор хочет ставропольские. Почему? Потому что здесь есть коммуникации, люди. На первое место нужно поставить защиту от рейдерства, определить экономически обоснованную арендную плату и позволить регистрировать мелкие участки. А коллективы надо сохранить. Если будет нормальная арендная плата, то никто не разбежится. В Новоселицком районе, например, арендаторы договариваются об арендной плате. Но норму в 300 га надо отменять, считает Александр Нагаев.

Итак, требуется найти компромисс. Юристы ГД СК предложили не трогать 300 га, но снять все вопросы по регистрации. То есть в ст. 25 краевого закона “Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае” оставить минимальный размер 300 га. А в ст. 26 дать право регистрации любого участка хоть 3, хоть 5 га, хоть 1 кошару. Но эти предложения требуется еще согласовать с управлениями Роскадастра, Роснедвижимости и Росрегистрации по СК. Надо добиться такой ситуации, чтобы можно было регистрировать участки и в то же время не позволить выходить пайщикам по одному из коллективного общедолевого хозяйства.
Если будет найдено решение по регистрации, то ни у кого не возникнет вопросов по минимальному размеру земельного участка, убежден Александр Шиянов. “Мы не настаиваем на 300 га. Пусть это будет 100 га или поле”. Александр Шиянов указал на то, что и краснодарцы, когда отменяли минимальный размер земельного участка, использовали формулировку “с сохранением поля”.
Этот вопрос получил широкий резонанс в крае и обнажил другие связанные с землей проблемы. Кризис вносит в земельный вопрос свою ноту. Когда несостоятельными оказываются инвестиции в ценные бумаги и недвижимость, взоры инвесторов обращаются к земле.

Источник:  business-st.ru - Елена Акулова